De prijzen van bestaande onroerend goed zijn begonnen met een correctie in verschillende grote Franse steden, de kredietpercentages stijgen na een periode van relatieve rust, en nieuwe regels regelen de huurovereenkomsten vanaf de herfst van 2026. Voor wie de vastgoedmarkt goed volgt, tekenen deze signalen een heel ander landschap dan dat van twee jaar geleden. Hier zijn de punten die bijzondere aandacht verdienen dit najaar.
Nieuw huurcontract vanaf 1 oktober 2026: wat verandert er concreet
Hebt u al een huurcontract ondertekend zonder echt de kleine lettertjes te lezen? Vanaf 1 oktober 2026 evolueert het standaard huurcontract. Voor huurcontracten die na deze datum worden afgesloten of vernieuwd, moet de ontbindingsclausule bij wanbetaling expliciet worden vermeld. Huur, kosten, borg: elke reden voor beëindiging zal zwart op wit worden gedetailleerd.
Het nieuwe model kan ook de telefoonnummers van beide partijen bevatten. In sommige gemeenten kan een verplichting tot bewoning van de woning als hoofdverblijf in het huurcontract worden opgenomen. Dit is geen detail: het is gericht op huurwoningen die een deel van het jaar leegstaan in gespannen gebieden.
Om deze soort regelgevende evolutie in de loop van de maanden te volgen, de nieuwsberichten van La Maison de l’Immobilier behandelen regelmatig de veranderingen die eigenaren en huurders aangaan.
Deze hervorming van het standaardcontract wordt ondersteund door de ANIL, die de ADIL op het terrein begeleidt. In de praktijk moeten particuliere verhuurders hun huurcontractmodellen bijwerken. Vastgoedkantoren zullen deze clausules in hun tools integreren, maar een eigenaar die zijn huurpatrimonium alleen beheert, moet hier nu al aandacht aan besteden.
Huurachterstanden: de termijn voor betalingsbevelen is gehalveerd
Een andere verandering heeft direct betrekking op het huurbeheer. Sinds 1 september 2026, is de termijn voor het betekenen van een betalingsbevel teruggebracht van zes naar drie maanden. Als de verhuurder de beslissing niet binnen deze nieuwe termijn laat betekenen, vervalt het bevel.
Waarom deze verkorting? Het doel is om de inning van huurvorderingen te versnellen. Een achterstand die zes maanden aanhoudt zonder concrete actie verergert de situatie voor beide partijen. Door het venster te verkorten, dringt de wetgever aan op snelle actie van de schuldeisers.
Voor een huurinvestering verandert deze evolutie de reactietijd bij een wanbetalende huurder. Een eigenaar die rustig afwacht, loopt het risico zijn procedure te verliezen. Vastgoedbeheerders moeten hun interne processen dienovereenkomstig aanpassen.
Energie renovatie: een verplichting tot transparantie voor professionals
De markt voor energierenovatie blijft een belangrijk aandachtspunt in het vastgoednieuws. Vanaf 1 oktober 2026, moeten renovatieprofessionals huishoudens expliciet naar France Rénov’ verwijzen. Hun advertenties en websites moeten een bericht of een kader bevatten dat naar deze openbare dienst verwijst.
Deze maatregel maakt deel uit van de strijd tegen fraude met renovatie subsidies. De oplichting is de afgelopen jaren toegenomen, met bedrijven die energiewerkzaamheden tegen opgeblazen prijzen aanbieden door gebruik te maken van publieke subsidies. Door de vermelding van France Rénov’ verplicht te stellen, willen de autoriteiten dat elk huishouden de werkelijke voorwaarden voor geschiktheid kan verifiëren voordat ze een offerte ondertekenen.
Concreet, als u overweegt isolatiewerkzaamheden of de vervanging van een verwarmingssysteem, controleer dan of de vakman deze vermelding duidelijk maakt. Het ontbreken ervan kan een waarschuwingssignaal zijn. De criteria om te controleren voordat u een renovatieproject start:
- De aanwezigheid van de verwijzing naar France Rénov’ op de website en de commerciële documenten van de professional, verplicht vanaf oktober 2026
- De RGE-certificering (Reconnu Garant de l’Environnement), die de toegang tot publieke subsidies voor de eigenaar bepaalt
- Het energieprestatiecertificaat (DPE) van de woning, dat de prioritaire werkzaamheden en de geschiktheid voor bepaalde subsidies bepaalt
Kredietpercentages: de stijging verandert de situatie voor kopers
De gemiddelde hypotheekrentes zijn gestegen voor looptijden van 20 en 25 jaar. Deze stijging is gerelateerd aan de evolutie van de OAT op 10 jaar, de referentie-indicator voor langlopende leningen, die de afgelopen jaren de hoogste niveaus heeft bereikt.
Leningen zijn aanzienlijk duurder geworden dan aan het begin van het jaar. Voor hetzelfde inkomen daalt de leencapaciteit. Een huishouden dat zes maanden geleden een appartement met drie kamers kon kopen, moet nu zijn budget herzien of de terugbetalingsperiode verlengen.
Deze situatie creëert een paradox op de markt. Aan de ene kant zijn verkopers meer open voor onderhandelingen omdat het aantal kopers afneemt. Aan de andere kant annuleert de stijging van de rentes gedeeltelijk de winst die is behaald door de daling van de prijzen. De berekening die moet worden gemaakt, is niet alleen die van de prijs per vierkante meter, maar die van de totale kosten van de lening over de looptijd.
Voor een huurinvesteringsproject wordt de netto-rendement na terugbetaling van de lening kleiner. Kopers die over een aanzienlijk eigen vermogen beschikken, behouden een voordeel, omdat ze het geleende bedrag beperken en dus de impact van de stijgende rentes verminderen.
De markt voor bestaand onroerend goed in Frankrijk: lees de lokale signalen
De Notarissen van Frankrijk publiceren elk kwartaal een analyse van de prijzen van bestaand onroerend goed. De verschillen tussen de gebieden worden groter: sommige metropolen zien hun prijzen corrigeren, terwijl middelgrote steden beter bestand zijn.
Vertrouwen op een nationale gemiddelde om een aankoop of verkoop te beslissen, heeft niet veel zin. De prijs per vierkante meter in Parijs zegt niets over de markt in Limoges of Annecy. De lokale dynamiek hangt af van zeer concrete factoren:
- Het volume van transacties in de gemeente, dat aangeeft of de markt actief of vastloopt
- De voorraad van te koop staande woningen in verhouding tot de vraag, een indicator van spanning of ontspanning
- De infrastructuurprojecten (vervoer, openbare voorzieningen) die de aantrekkelijkheid van een wijk op middellange termijn kunnen veranderen
- Het percentage woningen geclassificeerd als F of G op de DPE, dat invloed heeft op de verkoopwaarde in gebieden waar verhuur verboden is
De huidige prijscorrectie raakt niet alle segmenten op dezelfde manier. Kleine oppervlakten in het stadscentrum behouden een sterke vraag, gedragen door studenten en jonge professionals. Grote huizen aan de rand, die meer energie verbruiken, ondervinden meer druk van de DPE en energierenovatie.
Herfst 2026 concentreert verschillende gelijktijdige veranderingen: nieuw standaard huurcontract, versnelling van de procedures voor huurachterstanden, verplichting tot transparantie in renovatie, stijgende rentes. Elke beslissing over aankoop of verhuur profiteert van het integreren van deze recente parameters in plaats van te vertrouwen op de trends van het voorgaande jaar.
