Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 lässt sich nicht nur auf eine Frage von Zinssätzen oder Preisen pro Quadratmeter reduzieren. Mehrere regulatorische Reformen haben die Spielregeln für Investoren, Vermieter und Käufer von Hauptwohnsitzen geändert. Erfolgreich im Immobilienbereich im Jahr 2024 zu sein, setzt voraus, dass man diese neuen Parameter beherrscht, bevor man überhaupt nach einer Immobilie sucht.
Reformierter DPE und kleine Flächen: ein unbekannter Verhandlungshebel
Die Berechnungsmethode des DPE für Wohnungen unter 40 m² wurde am 1. Juli 2024 angepasst. Diese Neuausrichtung kann das Energielabel bestimmter kleiner Wohnungen ohne Renovierungsarbeiten verbessern. Ein Studio, das nach der alten Berechnungsmethode mit F klassifiziert war, kann mit der neuen Methode auf E oder sogar D umschwenken.
Wir beobachten, dass viele Käufer weiterhin Abschläge auf der Grundlage eines veralteten DPE verhandeln. Bevor man eine energetische Sanierung plant oder einen Rabatt akzeptiert, sollte man überprüfen, ob das Gutachten vor oder nach diesem Datum erstellt wurde. Ein DPE, das vor dem 1. Juli 2024 für eine Immobilie unter 40 m² erstellt wurde, sollte erneuert werden. Der Unterschied zwischen zwei Labels kann mehrere tausend Euro an eingesparten Renovierungskosten oder eine wiedergewonnene Mietfähigkeit ausmachen.
Fachleute, die die regulatorischen Entwicklungen über magazine-immobilier.fr verfolgen, identifizieren diese Chancen schneller als diejenigen, die sich nur auf die angegebenen Preise stützen.
Gesetz Le Meur und touristische möblierte Unterkünfte: was sich für die Vermietungsinvestition ändert
Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 (auch bekannt als Gesetz Le Meur) hat die Wirtschaft der touristischen möblierten Unterkünfte umstrukturiert. Drei Mechanismen ändern direkt die Rentabilität eines saisonalen Mietprojekts.
- Die Gemeinden können nun Quoten für touristische möblierte Unterkünfte festlegen und die Registrierungspflicht verstärken, was die Vorhersehbarkeit zukünftiger Genehmigungen verringert.
- Die Vermietung von Hauptwohnungen als touristische möblierte Unterkünfte ist auf 90 Tage pro Jahr begrenzt. Diese Obergrenze drückt die Bruttorendite gemischter Strategien (Hauptwohnung + saisonale Vermietung).
- Seit dem 21. November 2024 erfordert eine Genehmigung für die Nutzungsänderung in der Metropolregion eine Wohnung, die im DPE mit A bis E klassifiziert ist. Der Schwellenwert wird am 1. Januar 2034 auf A bis D steigen. Eine Immobilie, die mit F oder G klassifiziert ist, kann diese Genehmigung nicht mehr erhalten, selbst wenn ihre Lage sehr gefragt ist.
Wir empfehlen, die DPE-Klassifizierung vor jeder Akquisition für die saisonale Vermietung zu überprüfen. Eine scheinbar rentable Immobilie kann unbrauchbar werden, wenn ihr Energielabel nicht den neuen Schwellenwerten entspricht.
Neubau im Jahr 2024: warum der Markt sich verengt hat
Frankreich verzeichnete nur 259.600 neu gebaute Wohnungen im Jahr 2024, laut der Sitadel-Datenbank des für Wohnungsbau zuständigen Ministeriums. Diese Zahl bestätigt einen strukturellen Rückgang des Neuen im Vergleich zum Alten.
Diese Verengung hat mehrere direkte Konsequenzen für Investitionsstrategien. Das Angebot an Neubauten wird knapper, was die Preise neuer Projekte trotz des Rückgangs im Altbau auf einem hohen Niveau hält. Die Lieferzeiten bleiben lang, und die Entwickler konzentrieren ihre Aktivitäten auf die kommerziell sichersten Gebiete.
Für einen Investor bedeutet dies, dass der Altbau zur Renovierung das Segment bleibt, in dem Verhandlungsspielräume bestehen. Der Neubau hingegen bietet wenig Flexibilität beim Preis, behält jedoch den Vorteil von Herstellergarantien und einem günstigen DPE bereits bei der Lieferung. Die Wahl zwischen beiden hängt vom steuerlichen Profil und der Fähigkeit ab, ein Renovierungsprojekt zu leiten.
Akquise-Strategie und Werkzeuge für Immobilienmakler im Jahr 2024
Der angespannte Markt zwingt Immobilienprofis, ihre Akquise zu verfeinern. Makler, die sich ausschließlich auf Immobilienportale stützen, sehen sich einer erhöhten Konkurrenz bei denselben Objekten gegenüber. Drei Akquise-Achsen sollten priorisiert werden.
Die erste betrifft Immobilien, deren DPE neu berechnet wurde. Eigentümer kleiner Flächen, die eine Verbesserung ihres Labels feststellen, können einen Verkauf oder eine Vermietung in Betracht ziehen, die sie zuvor verschoben hatten. Dies ist ein ungenutzter Pool an Aufträgen.
Die zweite Achse betrifft touristische möblierte Unterkünfte, die nicht mehr konform sind. Das Gesetz Le Meur hat eine Kategorie von Eigentümern geschaffen, die gezwungen sind, ihre Vermietungsstrategie zu überdenken. Einige werden sich für den Verkauf entscheiden. Andere werden versuchen, auf eine klassische Vermietung umzusteigen, was Unterstützung erfordert.
Die dritte, traditionellere Achse bleibt die Akquise vor Ort in Gebieten, in denen kein Neubau mehr stattfindet. Das Fehlen neuer Projekte in einem bestimmten Sektor verstärkt die Nachfrage nach dem bestehenden Bestand und verkürzt die Verkaufszeiten.
Immobilienkredit und Kreditfähigkeit: Finanzierungsplan anpassen
Die Zinssätze für Immobilienkredite haben im Jahr 2024 einen moderaten Rückgang erlebt, nachdem sie in den vorhergehenden Jahren stark gestiegen waren. Diese relative Entspannung bringt die Bedingungen nicht auf das Niveau von 2021 zurück, öffnet jedoch Finanzierungsanträge, die zuvor abgelehnt wurden.
Wir empfehlen, die Kreditfähigkeit neu berechnen zu lassen, wenn ein Projekt zwischen 2022 und 2023 aufgegeben wurde. Die Kombination aus einem leichten Rückgang der Zinssätze und einer Anpassung der Preise im Altbau kann ausreichen, um einen Kauf rentabel zu machen. Der Zeitpunkt der Kreditanfrage ist ebenso wichtig wie der Preis der Immobilie.
Ein letzter technischer Punkt, der oft übersehen wird: Die Banken berücksichtigen nun den DPE in ihrer Risikoanalyse für Mietinvestitionen. Eine Immobilie, die mit F oder G klassifiziert ist, kann zu einem weniger günstigen Zinssatz oder sogar zu einer Ablehnung führen, da die Bank mit einer Verpflichtung zu Renovierungsarbeiten rechnet, die die Liquidität des Kreditnehmers belasten wird.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 belohnt diejenigen, die regulatorische, steuerliche und finanzielle Daten vor einer Entscheidung miteinander verknüpfen. Ein neu berechneter DPE, ein im November in Kraft getretenes Gesetz, ein historisch niedriger Bauvolumen: Diese drei Fakten reichen aus, um Strategien zu invalidieren, die vor zwei Jahren noch funktionierten.
