De vastgoedmarkt in 2024 draait niet alleen om rente of prijs per vierkante meter. Verschillende regelgeving hervormingen hebben de spelregels veranderd voor investeerders, verhuurders en kopers van hoofdverblijven. Succes in vastgoed in 2024 vereist dat men deze nieuwe parameters beheerst voordat men zelfs maar op zoek gaat naar een eigendom.
Hervormde DPE en kleine oppervlakten: een onbekende onderhandelingsfactor
De berekeningsmethode van de DPE voor woningen van minder dan 40 m² is gecorrigeerd op 1 juli 2024. Deze herkalibratie kan het energielabel van bepaalde kleine woningen verbeteren zonder enige werkzaamheden. Een studio die volgens de oude berekeningsmethode als F was geclassificeerd, kan met de nieuwe methode naar E of zelfs D verschuiven.
We zien dat veel kopers nog steeds kortingen onderhandelen op basis van een verouderde DPE. Voordat men een thermische renovatie plant of een korting accepteert, moet men controleren of het diagnostic rapport vóór of na deze datum is opgesteld. Een DPE van vóór 1 juli 2024 voor een woning van minder dan 40 m² verdient het om opnieuw te worden gedaan. Het verschil tussen twee labels kan duizenden euro’s aan bespaarde werkzaamheden vertegenwoordigen, of een herstelde verhuurmogelijkheid.
Professionals die het regelgevend nieuws volgen via magazine-immobilier.fr identificeren deze kansen sneller dan degenen die zich alleen op de weergegeven prijzen baseren.
Wet Le Meur en toeristische verhuur: wat verandert voor de verhuurinvestering
De wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024 (de wet Le Meur) heeft de economie van toeristische verhuur herstructureerd. Drie mechanismen wijzigen direct de rentabiliteit van een seizoensgebonden verhuurproject.
- Gemeenten kunnen nu quota voor toeristische verhuur instellen en de registratieplicht versterken, wat de voorspelbaarheid van toekomstige vergunningen vermindert.
- De verhuur van hoofdverblijven als toeristische accommodatie is beperkt tot 90 dagen per jaar. Deze limiet drukt de bruto opbrengst van gemengde strategieën (hoofdverblijf + seizoensverhuur).
- Sinds 21 november 2024 vereist een vergunning voor gebruiksverandering in de metropool een woning met een DPE-classificatie van A tot E. De drempel zal op 1 januari 2034 naar A tot D gaan. Een woning met een classificatie van F of G kan deze vergunning niet meer verkrijgen, zelfs niet als de locatie zeer gewild is.
We raden aan om de DPE-classificatie te controleren voordat men een aankoop doet die bedoeld is voor seizoensverhuur. Een schijnbaar rendabele woning kan onbruikbaar worden als het energielabel niet voldoet aan de nieuwe drempels.
Nieuwbouw in 2024: waarom de markt is gekrompen
Frankrijk heeft in 2024 slechts 259.600 woningen in aanbouw geteld, volgens de Sitadel-database van het ministerie van Huisvesting. Dit cijfer bevestigt een structurele achteruitgang van nieuwbouw ten opzichte van bestaande woningen.
Deze krimp heeft verschillende directe gevolgen voor investeringsstrategieën. Het aanbod van nieuwe woningen wordt schaarser, wat de prijzen van nieuwe projecten op een hoog niveau houdt, ondanks de daling die bij bestaande woningen is waargenomen. De levertijden blijven lang en de ontwikkelaars concentreren hun activiteiten op de commercieel veiligste gebieden.
Voor een investeerder betekent dit dat de bestaande woningen die gerenoveerd moeten worden het segment zijn waar onderhandelingsmarges bestaan. De nieuwbouw biedt daarentegen weinig flexibiliteit op de prijs, maar behoudt het voordeel van bouwgaranties en een gunstig DPE vanaf de oplevering. De keuze tussen de twee hangt af van het fiscale profiel en de capaciteit om een renovatieproject te leiden.
Prospectiestrategie en tools voor vastgoedagenten in 2024
De gespannen markt dwingt vastgoedprofessionals om hun prospectie te verfijnen. Agenten die uitsluitend op advertentiesites vertrouwen, ondervinden een toenemende concurrentie voor dezelfde eigendommen. Drie prospectie-aspecten verdienen prioriteit.
De eerste betreft eigendommen waarvan de DPE is herberekend. Eigenaren van kleine oppervlakten die een verbetering van hun label ontdekken, kunnen overwegen om een verkoop of verhuur die ze hadden uitgesteld, opnieuw te bekijken. Dit is een onderbenutte bron van mandaten.
De tweede as betreft toeristische verhuur die niet meer voldoet aan de normen. De wet Le Meur heeft een categorie van eigenaren gecreëerd die gedwongen zijn hun verhuurstrategie te herzien. Sommigen zullen kiezen voor verkoop. Anderen zullen proberen over te schakelen naar klassieke verhuur, wat begeleiding vereist.
De derde as, die meer klassiek is, blijft de veldprospectie in gebieden waar geen nieuwbouw meer plaatsvindt. Het ontbreken van nieuwe projecten in een bepaald gebied versterkt de vraag naar het bestaande aanbod en verkort de verkooptermijnen.
Hypotheek en leencapaciteit: pas uw financieringsplan aan
De hypotheekrentes hebben in 2024 een gematigde daling gekend na de sterke stijging in voorgaande jaren. Deze relatieve ontspanning brengt de voorwaarden niet terug naar het niveau van 2021, maar heropent financieringsdossiers die eerder waren afgewezen.
We raden aan om uw leencapaciteit opnieuw te laten berekenen als een project tussen 2022 en 2023 is afgeblazen. De combinatie van een lichte renteverlaging en een aanpassing van de prijzen in de bestaande markt kan voldoende zijn om een aankoop levensvatbaar te maken. Het tijdstip van de leningaanvraag is net zo belangrijk als de prijs van het eigendom.
Een laatste technisch punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: banken integreren nu de DPE in hun risicobeoordeling voor verhuurinvesteringen. Een woning met een classificatie van F of G kan leiden tot een minder gunstige rente, of zelfs een weigering, omdat de bank een verplichting tot werkzaamheden anticipeert die de kasstroom van de lener zullen belasten.
De vastgoedmarkt in 2024 beloont degenen die de regelgevende, fiscale en financiële gegevens combineren voordat ze een beslissing nemen. Een herberekende DPE, een wet die in november in werking is getreden, een historisch laag bouwvolume: deze drie feiten zijn voldoende om strategieën te ontkrachten die nog twee jaar geleden werkten.
