El mercado inmobiliario en 2024 no se resume a una cuestión de tasas o de precios por metro cuadrado. Varias reformas regulatorias han modificado las reglas del juego para los inversores, los propietarios arrendadores y los compradores de residencias principales. Tener éxito en el inmobiliario en 2024 supone dominar estos nuevos parámetros incluso antes de buscar una propiedad.
DPE reformado y pequeñas superficies: un palanca de negociación desconocida
El método de cálculo del DPE para los alojamientos de menos de 40 m² fue corregido el 1 de julio de 2024. Este recalibrado puede mejorar la etiqueta energética de algunos pequeños alojamientos sin necesidad de obras. Un estudio clasificado F según el antiguo modo de cálculo puede pasar a E, e incluso a D, con el nuevo método.
Observamos que muchos compradores aún negocian descuentos basándose en un DPE obsoleto. Antes de programar una renovación térmica o aceptar un descuento, es necesario verificar si el diagnóstico se realizó antes o después de esta fecha. Un DPE anterior al 1 de julio de 2024 en una propiedad de menos de 40 m² merece ser renovado. La diferencia entre dos etiquetas puede representar varios miles de euros en trabajos ahorrados, o una capacidad de alquiler recuperada.
Los profesionales que siguen la actualidad regulatoria a través de magazine-immobilier.fr identifican más rápidamente estas oportunidades que aquellos que se limitan a los precios mostrados.
Ley Le Meur y alojamientos turísticos: lo que cambia para la inversión en alquiler
La ley n° 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024 (denominada ley Le Meur) ha reestructurado la economía de los alojamientos turísticos. Tres mecanismos modifican directamente la rentabilidad de un proyecto de alquiler estacional.
- Los municipios pueden ahora establecer cuotas de alojamientos turísticos y reforzar la obligación de registro, lo que reduce la previsibilidad de las autorizaciones futuras.
- El alquiler de residencias principales en formato turístico está limitado a 90 días al año. Este límite comprime el rendimiento bruto de las estrategias mixtas (residencia principal + alquiler estacional).
- Desde el 21 de noviembre de 2024, una autorización de cambio de uso en la metrópoli exige un alojamiento clasificado A a E en el DPE. El umbral pasará a A a D el 1 de enero de 2034. Una propiedad clasificada F o G ya no puede obtener esta autorización, incluso si su ubicación es muy demandada.
Recomendamos verificar la clasificación DPE antes de cualquier adquisición destinada al alquiler estacional. Una propiedad que aparentemente es rentable puede volverse inoperativa si su etiqueta energética no cumple con los nuevos umbrales.
Construcción nueva en 2024: por qué el mercado se ha contraído
Francia solo ha contabilizado 259,600 viviendas iniciadas en 2024, según la base Sitadel del ministerio encargado de la Vivienda. Esta cifra confirma un desenganche estructural de la nueva construcción en comparación con la antigua.
Esta contracción tiene varias consecuencias directas para las estrategias de inversión. La oferta nueva se está reduciendo, lo que mantiene los precios de los programas nuevos en un nivel alto a pesar de la baja observada en el antiguo. Los plazos de entrega siguen siendo largos y los promotores concentran sus operaciones en las zonas más seguras comercialmente.
Para un inversor, esto significa que el antiguo a renovar sigue siendo el segmento donde existen márgenes de negociación. Lo nuevo, en cambio, ofrece poca flexibilidad en el precio, pero conserva la ventaja de las garantías del constructor y de un DPE favorable desde la entrega. La elección entre ambos depende del perfil fiscal y de la capacidad para gestionar una obra de renovación.
Estrategia de prospección y herramientas para agentes inmobiliarios en 2024
El mercado tenso empuja a los profesionales del inmobiliario a afinar su prospección. Los agentes que se apoyan únicamente en los portales de anuncios sufren una competencia creciente sobre los mismos bienes. Tres ejes de prospección merecen ser priorizados.
El primero se refiere a los bienes cuyo DPE ha sido recalculado. Los propietarios de pequeñas superficies que descubren una mejora en su etiqueta pueden considerar una venta o un alquiler que habían pospuesto. Es un reservorio de mandatos subexplotados.
El segundo eje se centra en los alojamientos turísticos que se han vuelto no conformes. La ley Le Meur ha creado una categoría de propietarios obligados a revisar su estrategia de alquiler. Algunos optarán por la reventa. Otros buscarán pasar a un alquiler clásico, lo que requiere un acompañamiento.
El tercer eje, más clásico, sigue siendo la prospección en terreno en las zonas donde no se construye nuevo. La ausencia de programas nuevos en un sector determinado refuerza la demanda sobre el parque existente y acorta los plazos de venta.
Crédito inmobiliario y capacidad de endeudamiento: ajustar su plan de financiación
Las tasas de crédito inmobiliario han experimentado una trayectoria de descenso moderado en 2024 tras el fuerte aumento de los años anteriores. Esta relajación relativa no devuelve las condiciones a los niveles de 2021, pero reabre expedientes de financiación que habían sido rechazados.
Recomendamos recalcular su capacidad de endeudamiento si un proyecto fue abandonado entre 2022 y 2023. La combinación de una ligera disminución de las tasas y un ajuste de precios en el antiguo puede ser suficiente para hacer viable una compra. El momento de la solicitud de préstamo cuenta tanto como el precio del bien.
Un último punto técnico a menudo descuidado: los bancos ahora integran el DPE en su análisis de riesgo para las inversiones en alquiler. Una propiedad clasificada F o G puede resultar en una tasa menos favorable, e incluso en un rechazo, porque el banco anticipa una obligación de obras que afectará la tesorería del prestatario.
El mercado inmobiliario en 2024 recompensa a aquellos que cruzan los datos regulatorios, fiscales y financieros antes de tomar una decisión. Un DPE recalculado, una ley que entró en vigor en noviembre, un volumen de construcción históricamente bajo: estos tres hechos son suficientes para invalidar estrategias que aún funcionaban hace dos años.
